Rendement locatif brut et net : comment calculer ?

Qu'est-ce que le rendement locatif brut ?

Le rendement locatif brut est le ratio le plus simple pour évaluer un investissement immobilier. Il rapporte les loyers annuels au prix d'achat du bien :

Par exemple, pour un bien acheté 200 000 EUR loué 900 EUR/mois : (900 x 12 / 200 000) x 100 = 5,4% de rendement brut.

Cet indicateur est utile pour un premier filtre rapide, mais il ne prend en compte ni les charges, ni les frais de notaire, ni la fiscalité.

Le rendement locatif net : plus réaliste

Le rendement net déduit toutes les charges supportées par le propriétaire :

• Charges de copropriété (non récupérables)
• Taxe foncière
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion locative
• Vacance locative
• Provision pour travaux

Le coût total d'acquisition inclut le prix d'achat, les frais de notaire, les frais d'agence et les éventuels travaux.

Le rendement net-net : après impôts

Le rendement net-net (ou rendement après impôts) est le plus fidèle à la réalité. Il intègre l'impact de la fiscalité selon votre régime :

• Micro-foncier : abattement de 30% sur les loyers, puis imposition au TMI + 17,2% de prélèvements sociaux
• Réel : déduction des charges réelles, puis imposition du bénéfice foncier
• LMNP Micro-BIC : abattement de 50% sur les loyers
• LMNP Réel : déduction des charges + amortissement du bien

Quel est un bon rendement locatif ?

En France en 2024-2025, voici les repères habituels :

• Moins de 3% brut : faible, typique de Paris intra-muros
• 4-6% brut : correct, grandes villes de province
• 7-10% brut : bon à excellent, villes moyennes
• Plus de 10% brut : très rentable mais attention au risque (vacance, dégradation)