Fiscalité des revenus fonciers : guide complet 2025

Les deux régimes de location nue

En location nue (non meublée), vos revenus locatifs sont imposés en tant que revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous :

Le micro-foncier

Le micro-foncier est le régime le plus simple. Il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 EUR/an.

• Abattement forfaitaire : 30% sur les loyers bruts
• Base imposable : 70% des loyers
• Imposition : au barème de l'impôt sur le revenu (TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux

Exemple : 10 000 EUR de loyers, TMI 30% → Impôt = 10 000 x 0,70 x 0,472 = 3 304 EUR

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire les charges réelles de vos revenus fonciers. Il est obligatoire au-delà de 15 000 EUR de revenus fonciers, et optionnel en dessous (engagement de 3 ans).

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt et frais annexes (assurance, frais de dossier)
• Charges de copropriété non récupérables
• Taxe foncière (hors ordures ménagères)
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion (agence, comptabilité)
• Travaux d'entretien et de réparation
• Primes d'assurance loyers impayés

La location meublée (LMNP)

En location meublée, vos revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers :

• Micro-BIC : abattement de 50% (seuil 77 700 EUR/an)
• Réel simplifié : déduction des charges réelles + amortissement du bien, du mobilier et des travaux

L'amortissement en LMNP réel permet souvent de réduire le résultat imposable à zéro pendant 10 à 15 ans, rendant ce statut très avantageux fiscalement.

Prélèvements sociaux

Dans tous les cas, les revenus fonciers ou BIC sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, composés de :

• CSG : 9,2%
• CRDS : 0,5%
• Prélèvement de solidarité : 7,5%

Quel régime choisir ?

Le choix dépend de votre situation. En règle générale :

• Charges réelles > 30% des loyers → régime réel (location nue)
• Bien avec travaux ou crédit récent → régime réel pour déduire les intérêts
• Location meublée → LMNP réel pour bénéficier de l'amortissement
• Peu de charges, pas de crédit → micro-foncier ou micro-BIC pour la simplicité